미국 주택시장은 숨겨진 폭탄…실질 모기지 금리 4% 이하–채권 투자자 평가손 어쩌나?

[블록미디어 James Jung 기자] 2008년 금융위기를 몰고온 서브프라임 모기지는 시한 폭탄이었습니다.

욕심 많은 월가 투자은행들이 주택 채권(모기지)으로 장난질을 치다가 폭탄이 연쇄적으로 터졌죠. 신용도가 낮은 모기지와 신용도가 높은 채권을 적절하게 섞어서 파생 금융 상품을 만들었는데요.

이걸 담보로 또 자금을 조달해서 비슷한 투자를 반복한 겁니다. 2008년 폭탄 뇌관을 누른 것이 리만 브라더스입니다. 당시 월가 3대 투자은행 중 하나였죠. 리만은 순식간에 공중분해되고, 금융위기가 왔습니다. 이때 비트코인이 탄생했습니다.

지금 미국 주택시장에 비슷한 폭탄이 숨겨져 있는 것 같습니다. 이번 폭탄은 길면 10년은 째깍째깍 거리며 시장을 압박할 수 있습니다.

# 연준 제로금리와 모기지

코로나 팬데믹 당시 연준은 금리를 제로로 만들었습니다. 이때 집 주인들은 아주 낮은 모기지 금리로 갈아타기를 시작합니다.

리얼터닷컴(Realtor)에 따르면 모기지의 절반 이상이 실질금리 4% 이하입니다. 4분의 3은 5% 이하입니다. 미국 모기지는 보통 30년 짜리인데요. 기준이 되는 미국 국채 30년은 금리가 7%입니다.

지금 당장 집을 사려면 7%를 기준으로 자신의 신용도를 감안해서 모기지 금리를 정하게 됩니다. 따라서 기존에 집을 가지고 있는 집 주인들은 이사를 하지 않으려 합니다. 같은 규모의 집으로 이사를 하더라도 모기지 금리가 4%에서 7% 이상으로 올라갈테니까요.

집을 깔고 앉아 “세월아 흘러라” 이러면서 기다리는게 상책입니다. 미국 주택시장은 매매 활동이 정체입니다. 집 값은 부르는게 값입니다. 매물이 안 나오니까요.

# 미국의 주택시장

그렇다면 신규 주택을 더 많이 지으면 되지 않나? 짓습니다. 그러나 미국의 주택은 우리처럼 대규모 아파트 단지가 아닙니다. 허허벌판에 그림 같은 단독 주택이죠. 수도, 하수, 전기, 도로, 인터넷 등 기반 시설을 까는데 집중화된 아파트 단지를 만들 때보다 돈이 훨씬 더 많이 듭니다.

신규 주택 건설은 제한적이고, 미국 주택시장의 문제를 해결하기에는 역부족입니다.

그럼 뭐 이대로 사는 거지. 집 주인은 괜찮습니다. 새로 집을 사려는 사람들은 고통이죠. 그것도 괜찮습니다. 먹을 거 줄이고, 레저 줄이면서 랜트비 내면 그만입니다.

문제는 은행, 투자사, 금융기관입니다.

# SVB가 망한 이유

현재 금리는 7%인데, 4% 짜리 모기지를 잔뜩 들고 있으니, 전전긍긍입니다. 가만히 앉아서 3%포인트 손해를 보고 있는 겁니다.

물론 모기지 투자 시점에 조달 금리도 낮았으니까 내가 투자한 모기지 채권과 내가 조달한 자금의 만기를 적절하게 맞춘 금융사는 버틸 수 있습니다. 회계적으로 평가손만 충당금으로 쌓으면 됩니다. 실제 손실은 발생하지 않습니다.

모기지 투자에 욕심을 내고, 단기 자금으로 투자금을 조달한 금융사들은 큰일입니다. 팬데믹 당시 금융사가 2년짜리 채권 100만 달러를 2%에 발행했다고 해보죠. 그 돈으로 금리 3%인 30년만기 모기지 100만 달러 어치를 샀습니다. 1%포인트 정도 이득입니다.

이제 금융사는 2년 만기 100만 달러 채권을 갚아야 합니다. 2년 짜리 채권을 다시 발행하려고 합니다. 현재 2년 금리는 4%가 넘습니다. 어라. 들어오는 이자는 3%인데, 내줘야 할 이자는 4%? 1%포인트 손해입니다.

모기지 채권을 파는 수 밖에요.

현재 30년 국채 금리가 7%인데 이자 4% 짜리 30년 모기지 채권을 누가 사나요?

외통수입니다. 모기지 채권이 안 팔리면, 실리콘밸리뱅크(SVB)처럼 문을 닫는 수 밖에요.

# 째깍째깍 시한폭탄

뱅크 오브 아메리카의 분석에 따르면 현재의 모기지 채권시장과 주택시장 정체 상황이 최대 10년은 갈 수 있다고 합니다. 연준이 금리를 인하하더라도 모기지 금리가 급격하게 내려갈 것 같지 않다는 겁니다.

주택시장에서 회전이 일어나지 않고, 모기지 채권이 인기 없는 상품이 되면, 앞서 예로 든 금융사는 어떻게 해볼 도리가 없습니다.

여기서 투자 아이디어 하나.

10년 안에 SVB 파산 같은 일이 절대로, 절대로 일어나지 않고, 금융사의 연쇄 도산도 절대로, 절대로 일어나지 않는다고 자신할 수 있다면 헐 값으로 나올 모기지 채권에 투자하시면 됩니다.

출처: 블록미디어